От дизайнера секс-игрушек к инвестору в итальянскую недвижимость.
Мой путь в недвижимость начался с собственного дома у моря.
2011 СОБСТВЕННЫЙ БИЗНЕС
В 2011 году я произвёл уникальный вибратор, который разошёлся тиражом более 500 000 экземпляров по всему миру.
За два года бурного роста компании я открыл собственные офисы в Европе, СНГ, США и Великобритании, а также партнёрские — в Австралии, ЮАР, Южной Америке, Японии, Китае, Тайване и Гонконге.
Суммарно я произвёл более миллиона игрушек для взрослых — все эксклюзивного дизайна — и получил более 10 международных патентов на технологии и устройства.
Бизнес, с которого всё началось.
2015 ПЕРВАЯ ПОКУПКА В ИТАЛИИ
В 2015 году на деньги от продажи компании я купил недвижимость в Parco Nazionale di Portofino.
Это был коллекционный объект, единственный в своём роде: в пяти метрах от моря, с частным пляжем и бассейном с морской водой, спрятанный на отвесной скале — в стиле резиденции Джеймса Бонда.
Parco Nazionale di Portofino · Лигурия
2022 НОВАЯ ТОЧКА ОТСЧЁТА
В 2022 году, как и многие из нас, я столкнулся с резким ухудшением финансовой ситуации. Dolce Vita закончилась.
Пришлось продать BMW i8 и пересесть на электровелосипед, но это помогло лишь на время. Поэтому срочно понадобились новые источники дохода.
Кто-то из итальянских друзей упомянул, что можно сдавать свой дом на лето через Airbnb. Я никогда ничем подобным не занимался: у меня инженерное образование, диплом физтеха. Но в тот момент это показалось неплохим вариантом для «поддержания штанов».
С этого и началось моё погружение в итальянскую недвижимость.
Объект выбираете Вы. В деталях разбираемся вместе.
Когда Вы уже что-то присмотрели и задумались о сделке, я могу помочь:
Eugenio Yurchenko
01
Посмотреть объект за Вас
Если Вы не живёте в Италии, выеду на место, покажу недвижимость по видеосвязи, сделаю реальные фотографии и видео без ИИ-обработки.
02
Поторговаться
Снизить цену объекта на 5–20%, уменьшить гонорары риелтора и нотариуса, правильно составить договор задатка.
03
Оценить инвестиционную привлекательность
Независимо разобрать плюсы и минусы понравившегося объекта. Риелтор заинтересован в продаже, поэтому рассчитывать на то, что он подробно расскажет обо всех недостатках, не стоит. В Италии многое кроется в деталях.
04
Проверить недвижимость
Провести комплексную юридическую проверку: история перехода прав, перепланировки, реконструкция и связанные с ними риски. Вместе с архитектором проверю, нет ли скрытых проблем с несущими конструкциями, перекрытиями и инженерными коммуникациями.
05
Спланировать налоги и расходы
Избежать лишних переплат пошлин и налогов. Стоимость регистрации может варьироваться от 2 до 9% — это существенная разница, о которой риелтор может не рассказать.
06
Сопроводить сделку
Присутствовать при подписании, помочь с переводом и вычиткой договора купли-продажи.
07
Разобраться с выбором региона
Рассказать о плюсах и минусах разных регионов Италии для постоянной жизни или отдыха. Для этих целей нередко подходят совершенно разные места.
08
Подготовить объект к сдаче
Подготовить объект к сдаче на Airbnb и Booking. Разработать стратегию и провести реновацию.
09
Участвовать в аукционе
Принять участие в торгах по аукционной недвижимости.
10
Подготовиться к продаже
Если у Вас уже есть недвижимость в Италии, спланировать финансовую сторону сделки для легальной минимизации налогообложения.
НА ЧЁМ ОСНОВАН МОЙ ОПЫТ
Реальные сделки практически во всех форматах.
По состоянию на октябрь 2026 года я провёл 15 собственных сделок с недвижимостью в Италии. Доходность самой неудачной инвестиции составила 5% годовых, самой удачной — 50%. В среднем — 15–25% в год.
За этим стоят личные кейсы в разных нишах: покупка за наличные и в ипотеку, инвестиции под аренду, перепланировка и перевод нежилых помещений в жилые, флиппинг — быстрая перепродажа с маржой, участие в аукционах.
Набив достаточно собственных «шишек», я хочу помочь Вам избежать ненужных расходов и потери времени.
Разложу по полочкам вопросы, в которых у меня есть личный опыт. Если чего-то не знаю, не буду пересказывать ролики из YouTube или ответы ChatGPT. Для уточнения деталей у меня есть компетентные партнёры в области юриспруденции, градостроительства и финансов.
За какую консультацию я точно не возьмусь — так это покупка дома в Италии за один евро. Знаю, что это самый хайповый запрос, но личного опыта в этой нише у меня нет. Более того, я не знаю ни одного человека, который на деле совершил бы такую покупку.
03 ЗАЧЕМ ЭТО НАДО?
Консультация, которая себя окупает
Перед покупкой важно понимать: ни итальянский риелтор, ни нотариус не несут ответственности за Вашу сделку. При этом их суммарные гонорары со стороны покупателя и продавца составляют 6–9% от стоимости объекта.
Например, если продавец заявит, что неузаконенных перепланировок нет, хотя на самом деле они есть, нотариус может провести сделку, опираясь на это заявление. Риелтор и нотариус никакого наказания не понесут, а Вам придется платить штрафы и разгребать эти проблемы.
Работа риелтора зачастую ограничивается размещением объявления и показами. Не стоит рассчитывать, что он сам вызовет кадастрового инженера для выявления перепланировок или подробно разберётся в проблемах кондоминиума, даже если знает об их существовании.
За красивым видом — детали, которые важно проверить.
МОЯ ПЕРВАЯ СДЕЛКА · 2015
Если бы рядом был специалист, я сэкономил бы около 50 тысяч евро.
Если бы на моей первой сделке в 2015 году нашёлся специалист, который помог бы разобраться в итальянских тонкостях, я сэкономил бы около 50 тысяч евро.
Я переплатил везде, где только можно: продавец поднял цену в последний момент, регистрационная пошлина составила 9% вместо 2%, гонорары риелтора и нотариуса оказались завышены. О хронических проблемах кондоминиума и предстоящих дорогостоящих работах, на которые требовался отдельный бюджет, тоже умолчали.
Чем это может быть выгодно Вам
01
Снижение цены покупки
Каждый покупатель хочет поторговаться, но в каждой стране своя специфика. Я знаю, как торговаться в Италии и снижать цену интересующего Вас объекта на 5–20%.
02
Экономия на расходах по сделке
Помогу легально сэкономить 1–5% на пошлинах и гонорарах нотариуса и риелтора.
03
Планирование продажи
Вместе определим оптимальную стратегию, если стоимость Вашей недвижимости выросла и при продаже возникает прибыль.
04
Выявление скрытых расходов
Важно заранее знать о предстоящих работах в кондоминиуме и других обязательствах. В моей практике был случай, когда ежегодные расходы на кондоминиум выросли с 2 500 до 65 000 евро за несколько лет.
05
Предотвращение штрафов
Даже установка окон «не того» цвета может повлечь штраф от 2 000 евро. Что уж говорить о более серьёзных нарушениях.
06
Защита денег при продаже
В Италии существует аналог «схемы Долиной», о котором практически не говорят «эксперты из Инстаграма» и вряд ли расскажет риелтор.
Мы столкнулись с этим лично: нас пытались «прокатить» прямо на сделке у серьёзного нотариуса на Комо. Не получилось — потому что мы внимательно всё сверяем и не расслабляем «булки». Теперь знаем об этом риске и понимаем, как от него защититься.
КАДАСТРОВЫЙ ПЛАН Увеличить ↗
Красивый объект — начало. Взвешенное решение — результат работы с деталями.
04 СТОИМОСТЬ
Сначала — определяем цели. Затем — как их достичь.
Личная консультация, просмотр объекта или сопровождение сделки.
01
Консультация
Личная встреча в Портофино или часовой видеозвонок.
300 €02
Выезд на просмотр объекта
Дополнительно оплачивается дорога из Лигурии.
500 €03
Сопровождение сделки, анализ документов, реновация объекта
Стоимость обсуждаем индивидуально. Обычно это процент от цены договора купли-продажи либо комиссия от суммы, которую я сэкономил для Вас при снижении стоимости объекта, а также на налогах и гонорарах риелтора и нотариуса.
